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干货 一分钟,了解年产值10万亿的行业

亿翰智库 2019-06-11 03:27:16


我国有着世界最悠久的房地产发展历史

 

春秋时代地产界的祖师爷——”公输班”在历史上留下众多笔墨


其后隶属皇家的地产集团在历史上留下大量建筑


其中就有


秦帝国地上代表作阿房宫


地下建筑秦始皇陵


……

明代紫禁城


清朝“样式雷”家族更是将皇家地产集团建筑推向高峰


当然这也归功于皇阿玛喜欢园林建筑


让“样式雷”有机会


留下了很多


如圆明园、颐和园(八国联军于1860年毁去)


颐和园(慈禧太后于1888年重建)

 

颐和园是在我国现代房地产模式下的产物,并具备现代金融特征外国资本、民族资本家、洋行、教会等个人和机构纷纷投资土地和房屋建设。这一阶段房地产业发展从1840年鸦片战争开始,至新中国建立而结束。

 

建国后至改革开放阶段——没有真正意义上的房地产业

建国后实行无偿,无限期有国家划拨使用住房的原则。在这种计划经济模式下,土地不是商品,我国不存在房地产市场。居民住房有国家统筹规划建设,没有真正意义上的房地产业。


改革开放以后——发展迅速

伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立,建立起一系列促进地产开发的市场政策,房地产业也逐步发展起来。西方虽然拥有完备的现代房地产模式,房地产发展领先中国50年以上。


然并卵


经过不到40年的发展


我国房地产业后来居上


2015年行业去库存背景下行业产值达14539亿美元(占GDP比重14%)


也许大家还没有什么概念


我国一个行业的产值在2015年已经超过世界第13位的西班牙!


产值超过了一个发达国家!发达国家!!发达国家!!!



原来这么


吓死宝宝了

 

而这么快发发展下,将其几个阶段改革开放后按照不同发展特点分为几个阶段:


1

起步阶段(1978~1991)——政策鼓励、资本推动的行业发展


随着经济改革在各行各业的逐步展开,我国房地产业从无到有,逐步发展起来。政府通过开发资源、供应端、需求端、交易程序、交易税费等方面出发,出台了法律、法规刺激市场发展。


这个阶段最大的特点就是银行资金流向房地产行业企业获得资金,获取地产生产资源如土地等资源。为下一阶段房地产业的发展灌注了大量的燃料,也是下一阶段房地产井喷的原因。


政府鼓励资金进入地产行业,扶持行业产业链上下游,加速房地产建设。


1979年,基本建设投资由财政拨款转为银行贷款,与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金;


1985年,建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务;


1988年各专业商业银行建立房地产信贷部,形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系;


1991年下半年,房地产市场呈现明显回升趋势,从房地产金融政策上开;


1991年,上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上,在全国率先建立了住房公积金制度。


出台法律法规刺激进入:


1980年4月,全国开始了城镇住房制度的改革。城市建设进行综合开发。1986年,通过了《中华人民共和国土地管理法》。1990年,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》


2

房地产业快速发展阶段(1992年至1997年)


行业赚钱效应明显,政策支持力度大,房地产开发企业纷纷入场。


1992年,邓小平同志在南方讲话和当的十四大召开,以及中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建设社会主义市场经济体制若干问题的决定》,在这样的大好形势下,以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。


这个阶段房地产企业的成立如雨后春笋,在《亿翰智库2015销售排行榜》前十位的除了万科、融创、华润不是在这一阶段成立的。


短短5年,房地产开发企业达到了惊人的2万家,如今市场现存知名房企大多是在这一阶段成立,或者转型进入这一行业。


如1984年成立的万科,其1988年转型进入地产开发领域,在1992~1993年发展跨地域经营,重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务,房地产业务增长迅速,并于1993年在深证证券交易所牌上市。如今万科在国内地产老大的地位已经稳如泰山,2015年其销售额达2610亿。


2015年销售额过1400亿的房企就有7家,分别是总部位于深圳的万科、上海的绿地、广州的恒大、北京的万达、广州的保利、深圳的中海、佛山的碧桂园。



3
房地产业的新发展时期(1998年至2014)


泡沫释放,调整,泡沫释放,经济保持高位增长,城市化率持续走高,房产市场继续快速发展。


1997年金融风暴席卷亚洲,一线城市的楼市和资本市场受到较大的影响,央行1996~1998年的七次降息以及地方政府采取的注入推行蓝印户口政策(上海)、购房退税政策(上海)、调整契税(上海)等,行业经过短暂的调整后,在2000年后再次发力,5年间房价普遍涨幅达100%。房产市场有过热的倾向,央行出台法规限制了一定流动性,行业继续进入短暂的调整期。

 

房地产业经过几年的调整后,泡沫得到释放,再加上宏观经济开始步入稳定发展!


鼓励房地产业的发展


让更多的市民买!买!!买!!!


政策优惠,市场调整,居民消费等一系列利好措施不断出台,由此房地产业开始进入新的发展时期。


经过多年的高速城市化扩张,取得了瞩目的成绩,短短30年。我国的城市化率达50%以上,不管是城市管理,建筑水平,物业服务,等方面取得长足进步,同时市场还需要去消化08年后房产行业高速增长后带来的资金、管理、渠道、消费方面的问题。


市场经过新一轮周期后,必将迎来新的发展。


4
房地产未来发展


市场经过两到三年的调整,部分库存被消化,刺破泡沫,房产行业将迎来新发展。消费者购置不动产的需求被不断开发,房产行业迎来新发展。人们不止是追求城市生活,回报一个城市化率,更多的是中国人对不动产的狂热追求。


地理位置对房企的发展至关重要,房企扎堆一二线城市布局。从改革开放以来特大城市和东,未来房企将越来越中心化。


众多企业谋求在不同领域的转型,如今房企向金融、医疗、传媒、物流、旅游等产业多元化转型。


企业从银行贷款成本更高,程序更繁杂,房企更加注重构建多元化的资金结构。房产行业发展之初就从政策层面制定一系列对房地产行业的金融、资本扶持政策,随着银行贷款给地产企业意愿减弱,企业债,股权融资等多手段募资手段兴起,房地产公司在在地产投资、债务置换、并购重组方面的融资需求加强,急需降低融资综合成本。在传统的银行贷款、信托、海外发债压力增大的情况下,房企通过上市、发债、票据、定增以及与保险公司合作等方式融资的规模增大。


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