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地王吹响号角:下一个风口在杭州刘德科

德科地产频道 2022-08-02 06:19:11



楼面地价45368元/ 溢价率109%

刘德科AM6:00,Mar.24th,2016


 

文︱刘德科

 

1st

 

昨天(3月23日),有一座江南小城,拍出了史上最高的地价:4.5万元/平米。直接把起拍价翻了一番,还不止。

 

没去报名参拍的,都不好意思自称“大牌房企”。

 

于是有人高呼,用“万岁万岁万万岁”的语调:从此跻身一线城市的行列。

 

呵呵,一线城市。井底的人似乎不太知道,北京五环外的小村子,地价都已经破了5万/平米。

 

这块连5万/平米都没破的宅地,美得宛若颐和园:眼前便是清澈而辽阔的河道,树影婆娑,若在对岸搁上几幢古迹,恰似昆明湖。

 

若一百年前的城墙没拆,它刚好在墙根内;不像颐和园,离故宫那么远。

 

如此良辰美景、如此春宵一刻的宅地,也就区区4.5万元/平米,还好意思把它作为“一线城市”的呈堂证供,真是羞煞蕊珠宫女。

 

这座江南小城,也曾是中国首都,只不过那是七八百多年前的事了。

 

你知道的,我说的是杭州。



▲地王就在贴沙河畔


2nd

 

稍有自知之明的人,大概会怯生生地说,杭州终于有一宗地王,单价超过南京了。

 

大概两个月前,南京一块宅地拍出了4.2万元/平米的单价,地价超过周边房价。甚至,当时有人还戏称,地价贵过了南京99%在售楼盘的房价。

 

反观杭州这块宅地,“面粉”还是比“面包”要便宜不少,附近那些用“武林”( 杭州别称)命名的楼盘还颇有成交量:“武林国际”在卖5.5万元/平米,“武林壹号”在卖7万元/平米。

 

一百多年前大家的城墙都还没拆掉时,南京那宗地王远在城墙外,杭州这宗地王恰在城墙内。

 

心比天高的杭州人,从前哪有会把南京放在眼里。杭州是 1998 年中国住房制度改革以来第一个高房价城市,十余年前的房价丝毫不逊于北京、上海。

 

房价曾经是杭州人又爱又恨的一种荣耀。爱是因为它带来了媲美京沪的高级快感,恨是由于压在身上有点沉。

 

但是,过去五年,杭州房价持续不举。特别是“马年第一降”,把杭州楼市的底裤都给扒掉了——它在短时间内发酵成了全国性新闻,甚至连美帝的《华尔街日报》都不怀好意地来嘘寒问暖了一下。全国人民这才晃过神来:原来杭州房价这么低啊……

 

就在两年前的那个马年,厦门房价蹭蹭蹭地暴涨,那声音响过杭州的柳浪莺啼、苏堤鸟叫。

 

房价低难道是好事吗?真的不是杭州人虚荣。在市场经济中浸淫了这多年,那些精明的杭州人太懂了:,房价在很大程度上反应了一座城市的活力。

 

去年,深圳房价暴涨,杭州人也就忍了,一个阿里巴巴可以抵一个腾讯,但手上实在没什么其它好牌,可以去匹敌深圳的华为、平安、招商、万科和华大;那么,南京怎么也敢在去年乱涨一气,在杭州波澜不惊的时候?

 

现在,杭州人终于扬眉吐气了:你看你看,你们南京的地王才4.2万/平米,我们杭州已经是4.5万/平米了哟……

 

呵呵呵。



▲杭州武林广场封闭施工N年


3rd

 

拿下“地王”的是绿城,它的总部就在杭州。

 

绿城上一次在杭州城区主动拿地,是在2009年12月,真是恍若隔世啊。

 

过去五六年,绿城生生死死、股权几度易主,现在总算是愉快地活下来了,总算是“风乎舞雩咏而归”——绿城董事长宋卫平很爱引号里的这句话。

 

地是万科勾的,勾了大约两年时间,已经日久生情。地下有地铁穿过,将来盖房子有点复杂,所以万科特意和杭州地铁集团组成了拿地联合体。

 

据说,宋卫平很给万科面子,说如果万科要拿这块地,他就歇手;倘若有人迫使万科歇手,那他必然出手,见佛杀佛,见鬼杀鬼。

 

那个“捣乱”的人,就是融创。在万科拼到授权价的极限时,融创拔刀送走了万科。事后回头看,那一刻拍卖才进行到半程而已。

 

后半程,还有20多轮的鏖战。原来只是来玩玩的大佬们,看到万科撤场,便一哄而上,你咬一口我舔一嘴,宛若花港里争食的鱼群。最后,绿城一锤定音:总价37.35亿元,楼面地价45368元/平米,溢价率109%。

 

绿城这些年的经历,恰恰是杭州这座城市的一个注脚:忧伤之后,总有美景。

 


▲宋卫平想在闹市区再造一个四季酒店


4th

 

总是有人替绿城担心:这么高的地价,房价不卖到七八万,要亏的啊;现在,杭州最贵的在售楼盘,也就7万元/平米的均价啊……

 

总有人用绿城替自己高兴:我的房子就在“地王”边上,这下可荣华富贵了……

 

杭州的豪宅,正处于急需更新换代的时刻。举个最简单的例子,过去的豪宅通常在户型面积上盲目求大,在排场上求无用的奢华;现在杭州的高端客群已经过了那个炫耀的阶段了,要的是面积的适度与日常生活的实用性。

 

杭州的豪宅消费者,又处在一个极度保守的时刻。他们尤其讲究豪宅开发者的血统:全国TOP100房企中,真正能够在杭州做出被认可的豪宅,大概就只有“两家半”,一家是绿城,一家是滨江,还有半家是万科。

 

有些万科人把这种说法视为“污蔑”,殊不知这已是莫大的赞赏——绿城与滨江都是杭州当地的房企,除了它们俩,其他的几十家全国大牌房企,也就只有万科的豪宅还能被杭州人惦记。

 

昨天下午的那块地,若是其他房企用绿城的价格拿下,恐怕是凶多吉多了。

 

这大概就是“豪宅的弹性”,它至少有两根粗壮的弹簧:一根叫做“产品的迭代”,另一根是“品牌的固化”。

 

所以,即使将来绿城卖出“10万+”的单价,也不用惊讶。同样的逻辑,边上的那些二手房,且不说旧小区的老破房,即使是隔了三四年的次新房,恐怕也搭不上“地王”的顺风车。

 

讲得粗俗一点,即使绿城卖出“10万+”,也不关那些房子鸟事。

 


G20峰会LOGO


5th

 

南京和苏州都疯成那样了,你说杭州会怎样呢?

 

杭州的房价卷土重来,应该是大概率事件,但恐怕不会是因为一宗地王使然,哪怕它已经冠绝所有二线城市的地价纪录。

 

地王是果,不是因。杭州这座城市正在迎来一个巅峰时刻:今年的G20峰会和2022年的亚运会,给它装上了两个闹钟,迫使它迅猛且超标地把过去欠下的“公共配套债”全部都给还了……

 

所以,别恨“地王”,也别恨豪宅卖出天价,就像宋卫平所说,这是“洗劫”富人的温柔方式。“洗劫”得越多,政府才有可能盖出更多保障性住房,造出更多的地铁,开出更多的学校……

 

即使绿城卖出“10万+”,你也不用不爽,至少现在杭州还有很多便宜的房子,哪怕用南京、厦门的眼光来衡量,都不算远,一两万就非常不错了,七八千也很可以的……或许,正因为杭州没有“一线城市”的命,才有如此不失欢愉的选项。

 

连从前专注盖豪宅的宋卫平,都真的开始“给普通人盖好房子”。就让他偶尔拿个“地王”,保留并继续精进他从前的那一点爱好吧。

 

他用那一点爱好,悄悄地证明,杭州这座城市苏醒过来了。

 

是啊,“风乎舞雩咏而归”。我也不知道《论语》里的这句话到底是什么意思,总之,挺美的。





DK的告白:“我把每一篇专栏文章,都当作是一封情书,跟陌生人交换关于房子的风景、情感以及利益得失。我每天大概花掉五六个小时的时间,像一个弹棉花或锻造剪刀的人,希望有一天可以弄出几样数年之后回头看还能让自己心满意足的物件。”



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