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无论涨到什么程度都买深房的4个原因,最具价值的建议!

企业家兵法 2022-06-18 11:42:12






转载声明:本文转载自「子木聊房」


1979,有一位老人在中国的南海边划了一个圈。


这个圈在改革开放40年后,从一个小渔村迅速成长为一个国际性的现代化大都市,这无疑是中国城市发展史上的奇迹。


,让它天生具有无法比拟的发展优势。


在初期引入了“政府卖地,商人卖楼”的港式地产模式之后,深圳迅速地完成了财富的原始积累。


中期又被国家看中,深圳被定义为全国性经济中心、科创中心,成为了高科技的代名词,与北京并驾齐驱成为中国科技的双核。到现在为止深圳已经成为了一座拥有包括腾讯、平安、万科在内的350多家上市公司的城市。


造福效应与发达的商业环境赋予了深圳别具一格的都市魅力,内地的年轻人纷纷南下深漂,给这座城市的发动机提供了源源不断的高质燃料。


不单如此,在两会之后,原本经济发达的珠三角城市群再度预升级为沿岸城市群的最终形态,大湾区。不出意外,深圳也会被首推为大湾区的核心领袖城市。


而上述一切的综合实力背后就是深圳房价的水涨船高。在上一轮中国房价上涨周期中,深圳在15年就提前完成了暴涨,在四个一线城市里一骑绝尘,一年时间上涨了2.04倍。


由于潜力爆发速度惊人,,愣是把房价压入了漫漫横盘中。但是在进入调控周期后,北京和上海等城市都出现了不同程度的下跌,而唯独深圳是明跌暗涨,蠢蠢欲动。那么在两年的横盘后,2018年深圳房价是否会再度上扬?


子木认为,在大局横盘的严势下,深圳楼市暴涨是不可能出现的。但是整个中国都在盯着一线的深圳,二线的杭州。长期的利好会让深圳一直处于明跌暗涨的周期内,这时候地段显得尤为重要!



1



深圳是全国最具有发展潜力的城市,从人口净流入、资金总量和增速、信息高科技产业和经济规模及增速都排名在全国城市中前三名,这里就不展开来讲。


这里重点分析深圳的核心资源在那里? 当然房地产的核心价值资源也就在那里。



经常有人提问到,龙岗大运城、坪山新区、光明新区、宝安沙井、南山前海哪里买房子价值大?升值快?


在回答上述问题前先来研究一下深圳的地理地貌就比较容易作出判断。


深圳是海滨城市,北面靠山南边靠海,是典型的坐北朝南的城市,这决定了深圳是宜居城市的基本要素。


深圳又是东西走向,狭小的带状城市。东边莲塘高大的悟桐山脉屏碍,北边塘朗山脉屏碍,所以市中心区福田-罗湖-南山对东部盐田,北部龙华和龙岗,西北光明、石岩形成了天然的交通不便,关联减弱。


即便现在打通了盐田、梅林和塘朗山遂道,但仍然出现严重堵车现象,周未和周一特别严重。这就证明了天时、地利、人和中的地利的重要性了。


北京是环状城市,深圳是梯级城市,北部高南部低,北部东部多为高山和丘凌地冒,很难形成大规模的集市。



只有沿海从罗湖-福田-南山-宝安平均宽约15公里,长约60公里扁长地带为沿海平原地区,便成为城市湾区经济的价值核心。包括了福田红树湾、南山深圳湾、前海湾和宝安湾。


这就决定了深圳的核心资源地带所处地理位置。同时决定了福田-南山前海双核的领头羊。


北京地理价值从天安门广埸往外依环减弱,深圳地理价值从福田中心区市民中心广场往北梯级减弱。


深圳城市核心价值向西 ! 


这点要很清楚,抓住主要趋势。深圳核心资源是福田-南山-宝安沿海一带 ! 


当天前海发展很好,宝中划入前海,那么随着大空港和大会展中心,以及在沙井建海洋新城的规划,所以从投资价值来说福永、沙井潜力很大。


广东省政府发文提出打造广州至深圳的沿江高速和广深高速的广深高科技走廊,沿线为节点的粤港澳大湾区战略发展规划,也证明了深圳湾、前海湾和宝安湾的重要价值了。已上报国家发改委审批。


当然龙华15公里距离最靠近福田市民中心,是一级辐射带,但把龙华当成宇宙中心是经不起推敲的,正因为不断推出新地王,把龙华变成为热点,资金已推高龙华虚高的价值,新房价己6万+透支了未来空间。


龙华起码还要8~10年才能完善交通、学校、医疗配套。现在遇到上下班时间,福田到龙华15公里走一小时很正常,坐地铁等待二至三趟才能上车也是很正常。


所以,可以否定个别开发商热炒的深圳多中心论调。在那里有个开发个项目或起个超高楼,都炒作是宇宙中心或深圳城市中心是不科学的。投资的人们要头脑清醒,广告美好未来之词不能当饭吃的,切不肓目相信画饼充饥。地段 、地铁最重要!


这里再次重申重点,福田-南山-前海才是深圳城市地段中心价值。


深圳的行政金融中心是福田,科创中心是南山,自贸中心是前海。


其它的所谓多中心,有待发展中去实践证明。当然,为了城市发展的平衡布局,设副中心是完全可能的。例如北京设立通州副中心。


2



这里拿福田中心区市民中心为原点为例,由南往北15公里半径去分析深圳三级价值梯级,房价梯级减弱是成立的。


第一级阶梯,沿深南大道南至滨海大道为最高价值的代表。福田的市委市政府,深圳证券交易所、中国平安集团总部,招商银行总部,招商证券总部,太平保险总部,华安保险公司总部,中国海外集团总部、世界500强入驻最多的区域,中心区、香蜜湖、深圳湾、在这一个梯级上坐着。香蜜湖均价为12万+。以福田均价为90000万。


第二价梯塘朗山北面为龙华区均价为54000元元。这里也证明龙华上涨过猛已透支了房价。龙华区政府距市民中心l7公里。


第三级阶梯为龙岗,区政府距市民中心28公里,目前新房和成交主要市场龙岗均价在46934元。


第四梯级。35公里坪山均价在35333元。坪山区是新房最大供应量的单位。


所以全市平均下来房价是54000元。坪山和龙岗大批供应新房,连续18个环比下跌的主要因素。报表好看了,但福田、前海、南山和宝中高价房推盘很少了。


但从二手房成交来看,香蜜湖、深圳湾豪宅同比上涨20%。


这里也解释一下为什么福田中心区房价为什么涨幅没有龙华高,并不是中心区价值没有龙华高,只是中心区近十年没有住宅地推出拍卖了,中心区南东山小区正在城市更新,如果届时入市,预测15万一平方也完全正常。届时会拉升福田中心区的房子。


罗湖鹿丹旧改完成,四年前都每平方10万+。所以,福田中心区的房价是被低估了,只要有新项目,会补涨的。



3



再分析地铁通行同样得出深圳各个区域价值,地铁是城市的地段价值的具体表现。


深圳轨道线网规划方案图


重要提示一下,买房跟着地铁走,通勤时间掌握在半小时内为好。


1,福田地铁最多6条。1号线、2号线、3号线、4号线、9号线和11号线。还拥有一个福田车公庙地铁换乘中心,一个福田中心区城际轨道中心和福田高铁站。


2,罗湖5条地铁线。1号线、2号线、3号线、5号线和9号线。一个罗湖火车站(动车)。


3,南山5条地铁线。1号线、2号线、3号线、5号线和9号线。


4,宝安3条线。1号线、5号线和11号线。


5,龙华2条线。4号线、5号线。


6,龙岗1条地铁线。3号线。其它光明新区、坪山区和大鹏新区暂无通行地铁。


地快密度越高的地方价值越高,反之则价值越低。从以上地铁线的密度完可以判断福田最为繁荣第一,南山和罗湖第二,宝安第三,龙华第四,龙岗第五。现实情况也是如此的。


如果你有准备在深圳买房的亲戚或朋友,不妨把此文获取到的知识分享给大家,一定会有人感谢你!




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